Jakie będą skutki programu „Pierwsze mieszkanie”? Bank zabrał głos

Autorzy raportu wskazali, że o ile 2022 roku Polska pozostawała jednym z najaktywniejszych rynków budownictwa mieszkaniowego w UE (przyjmując jako punkt odniesienia liczbę oddanych mieszkań per capita), to spadek liczby wydawanych pozwoleń był w ub.r. jednym z najgłębszych w Unii Europejskiej. Dodali, że negatywne trendy uległy jeszcze pogorszeniu w dwóch pierwszych miesiącach b.r. (aż -34 proc. r/r).

Głównym czynnikiem pogorszenia sytuacji - w ich opinii - był spadek popytu, wynikający m.in. z wybuchu wojny, pogorszenia nastrojów i sytuacji finansowej gospodarstw domowych jak również zaostrzenie polityki monetarnej. W efekcie, sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach spadła w ub.r. o około połowę, do tego „zamarł” rynek wtórny.

- W II połowie 2022 liczba i wartość nowych kredytów mieszkaniowych zniżkowała aż o około 70 proc. r/r. W strukturze nowo udzielonych kredytów o ponad 10 pp r/r spadł udział umów z wysokim LtV (>80 proc.), a więc z niskim wkładem własnym. W efekcie mocno rozgrzany rynek pierwotny w przeciągu zaledwie 2 kwartałów przeszedł w tryb silnej nadpodaży. Efektem tego było całkowite wyhamowanie wzrostu cen mieszkań w IV kwartale 2022, co może stanowić przedsmak korekty długoletniego trendu wzrostowego w tym zakresie - czytamy w raporcie.

Według analityków, w krótkiej perspektywie brak jest istotnych przesłanek makroekonomicznych przemawiających za odbiciem koniunktury na rynku mieszkaniowym. Przypomnieli, że na początku 2023 r. inflacja znalazła się na najwyższym poziomie od przeszło 20 lat, co pomimo oczekiwanej stopniowej dezinflacji, sprzyjać będzie utrzymywaniu się stóp procentowych na wysokich poziomach.

Wyraźniejszego łagodzenia polityki monetarnej eksperci Pekao spodziewają się dopiero w 2024 roku. W ich opinii czynnikiem, który może ustabilizować sytuację popytową, jest planowany na lipiec b.r. start rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie”, którego kluczowym elementem jest „Bezpieczny Kredyt na 2 Procent”.

W ich ocenie, to systemowe rozwiązanie, znacząco obniży koszt i poprawi dostęp do finansowania dla części kredytobiorców istotnych z punktu widzenia fundamentalnego popytu na mieszkania. Dodali, że nie bez znaczenia będzie również zmniejszenie o połowę (z 5 proc. do 2,5 proc.) bufora KNF, stosowanego przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

W ich opinii, implementacja programu pozwoli w II połowie 2023 roku na odwrócenie silnie negatywnego trendu sprzedaży mieszkań oraz zapobiegnie wyraźniejszemu spadkowi cen lokali.

Uważają oni, że popyt pozostanie wprawdzie wciąż słaby lecz przy jednoczesnym ograniczeniu oferty rynkowej (efekt spowolnienia aktywności inwestycyjnej w zakresie nowych budów), silnej oddolnej presji kosztowej oraz generalnie dobrej kondycji deweloperów (umożliwiającej im przeczekanie trudnego okresu), średnie ceny mieszkań powinny utrzymać się w okresie 2023-2024 na względnie stabilnym poziomie.

- Należy przy tym podkreślić, że w warunkach jednoczesnego dynamicznego wzrostu płac (częściowo determinującego siłę nabywczą na mieszkania), przedłużanie się okresu stagnacji cen stworzyłoby tym większą przestrzeń dla ich silnego odbicia w kolejnych latach (w warunkach normalizacji otoczenia makroekonomicznego) - napisali.

W raporcie zaznaczono też, że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma charakter przejściowy a w długim okresie przedstawia on wciąż znaczny potencjał rozwojowy. Jego siłą napędową - zdaniem autorów raportu - będzie nie tylko popyt fundamentalny, ale też powracający na rynek nabywcy inwestycyjni.

O atrakcyjności segmentu w dłuższym horyzoncie czasowym świadczy m.in. istniejąca duża luka podaży mieszkań zarówno w wymiarze ilościowym, jak i jakościowym, czynniki kulturowe takie jak popularność własności zamieszkiwanego lokalu), a także migracja ludności wiejskiej do miast oraz napływ imigrantów ze wschodu. Dodali również, że w Polsce, w porównaniu do innych krajów UE, notujemy niski poziom nasycenia rynku kredytów hipotecznych.